Lige nu:
7. maj 2020

ANDELSBOLIGFORENINGERNE KAN ÅNDE LETTET OP

af advokatfuldmægtig Simone Glavind

I starten af 2020 fremlagde Boligministeriet et udspil om ændring af bestemmelsen i Boligreguleringslovens § 5, hvilket fik landets andelsboligforeninger, der benytter sig af valuarvurderinger og den offentlige ejendomsvurdering i forbindelse med fastsættelse af foreningens ejendomsværdi, til at ryste i bukserne.

Det såkaldte ’’Blackstone-indgreb’’ har til formål, at forhindre store kapitalfonder i at opkøbe ældre ejendomme i landets større byer, foretage gennemgribende forbedringer og herefter hæve huslejen på de enkelte lejemål.

Initiativerne lyder på, at der skal indføres en periode, hvor en ny udlejer er i en karensperiode, så der efter, at en udlejningsejendom har skiftet ejer, først kan indgås aftale om husleje efter det lejedes værdi i nye lejemål efter 5 år.

Som hovedregel skal en lejefastsættelse ske ud fra et lejemåls andel af den samlede udlejningsejendoms driftsudgifter med tillæg af et lovbestemt afkast, samt et evt. forbedringstillæg – den omkostningsbestemte husleje.

Boligreguleringslovens § 5, stk. 2 regulerer lejefastsættelse i lejemål, som inden genudlejning er blevet gennemgribende forbedret og er altså en undtagelse til denne hovedregel.

 

Betydningen for værdiansættelsen af andelsboligforeningernes ejendomme

Netop muligheden i Boligreguleringslovens § 5, stk. 2 er et grundlæggende element i valuarvurderingen som prisfastsættelsesmetode, da andelsboligforeningernes ejendomme her vurderes, som udlejningsejendomme.

Hvis man fjerner § 5, stk. 2-forhøjelsen, falder værdien af det lejedes værdi og dermed udlejningsejendommens værdi. Dette betyder, at andelsboligforeningerne kunne se frem til en lavere valuarvurdering, som herefter giver et fald i andelsværdierne.

Ved lovforslaget der blev fremsat den 22. april 2020 fremgår det dog, at aftalepartierne er enige om, at ’’Blackstone-indgrebet’’ ikke skal have negative konsekvenser for andelsværdierne.

Der gives således mulighed for at fastholde valuarvurderingerne tidsubegrænset og omfatter valuarvurderinger foretaget inden lovforslagets ikrafttrædelse. Dette sikrer, at en ændring af Boligreguleringslovens § 5, stk. 2 ikke vil få virkning på den pris, som andelshaverne lovligt kan tage for deres andelsbolig.

Herudover indføres en overgangsordning, hvor allerede igangsatte, større ombygningsprojekter kan indregnes i valuarvurderingen. For de foreninger, der benytter sig af den offentlige vurdering som værdiansættelsesprincip, gives der mulighed for tidsubegrænset at anvende de gamle vurderinger, hvis den gamle vurdering er højere og i stedet ønskes anvendt.

Karensperioden vil ikke gælde ved omdannelsen fra andelsboligforening til udlejningsejendom og normalvedtægtens krav om 4/5 tilslutning til forslag om en andelsboligforenings opløsning lovfæstes.

 

Forbedringer af andelsboligforeningers ejendomme i fremtiden

I lovforslaget har man taget højde for, at de andelsboligforeninger, som har benyttet sig af en valuarvurdering eller en offentlig vurdering som værdiansættelsesmetode foretaget før lovens ikrafttræden, skal have mulighed for at lægge værdien af forbedringer udført på ejendommen til den vurdering som fastholdes.

Ændringen i Boligreguleringslovens § 5, stk. 2 vil derfor ikke få betydning for landets andelsboligforeninger.

 

Lovforslaget forventes at træde i kraft den 1. juli 2020.

Dudal Webdesign